Udlejer du sommerhus? Få styr på skatten

Af Charlotte Koefoed  charlotte@tv-kalundborg.dk

Der findes omkring 230.000 sommerhuse i Danmark, og det antages, at et sted mellem 20 % og
25 % af disse anvendes til udlejning i kortere eller længere perioder.

Ifølge Feriehusudlejernes Brancheforening udlejes et gennemsnitligt sommerhus knap 18 uger
om året, hvilket er langt under de 41 uger, som et sommerhus lovligt må udlejes.

Ifølge en nyhed fra Danmarks Statistik faldt antallet af overnatninger i sommerhuse (feriehuse) med ca. 2 % fra 2024 til 2025. Udsigten for 2026 tegner dog lovende, idet der ved udgangen af 2025 var booket to procent flere husuger i feriehuse for 2026 sammenlignet med, hvad der ved udgangen af 2024 var booket for 2025.

Det skriver BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab i en pressemeddelelse. 

Skatteregler for udlejning

De sommerhusejere, der udlejer deres sommerhus, skal betale skat af overskuddet herved. Det skattepligtige overskud kan opgøres efter to metoder. Enten efter en regnskabsmetode eller efter en bundfradragsmetode. Det er muligt at skifte fra bundfradragsmetoden til regnskabsmetoden, men ikke den modsatte vej.

Uanset hvilken model, der vælges, beskattes overskuddet som kapitalindkomst. Det vil sige med
en marginalskat på ca. 42 %.

Regnskabsmetoden

Vælges denne metode, skal der betales skat af hele nettooverskuddet. Der er altså ikke noget skattefrit bundfradrag. Det kan lyde som en ulempe, men det er det ikke nødvendigvis.

Står ejeren helt eller delvist selv for udlejningen, og/eller har denne et betydeligt omfang, kan regnskabsmetoden faktisk godt være fordelagtig. Det skyldes, at der efter denne metode kan fratrækkes den andel af udgiften til grundskyld, som forholdsmæssigt kan henføres til de udlejede uger, ligesom der kan opnås nedslag i ejendomsværdiskatten for samme periode.

Disse muligheder gælder ikke for dem, der bruger bundfradragsmetoden.

Regnskabsmetoden indebærer, at ejeren skal udarbejde et egentligt regnskab for udlejningen. Et regnskab, hvori samtlige lejeindtægter inklusive betaling for el, vand og varme samt for rengøring skal indgå, men hvor der også kan fratrækkes alle udgifter forbundet med udlejningen. I regnskabet kan desuden fratrækkes afskrivninger på udgifter til køb af møbler og andet inventar – bortset fra hårde hvidevarer – samt udgifter til vedligeholdelse af den slags.

Bundfradragsmetoden

Metoden er for dem, der ikke orker at føre regnskab, og/eller som måske kun udlejer i begrænset omfang. Metoden findes i to versioner.
Den ene er for dem, der udlejer via et udlejningsbureau, som indberetter lejeindtægterne til Skattestyrelsen.

Den anden er for dem, der gerne vil spare provisionen til et bureau, og som derfor selv påtager sig det ikke-ubetydelige arbejde, der kan være forbundet med udlejningen. I begge tilfælde opgøres det skattepligtige overskud som 60 % af den del af lejeindtægterne – inklusive betaling for forbrug – der overstiger et bundfradrag. 

Selvom forskellen mellem de to bundfradrag i 2026 er på hele 36.400 kr., så udgør skatteværdien af merfradraget i de fleste tilfælde nok kun omkring 12.000 kr., hvilket skal sættes i forhold til forskellen mellem provision til et udlejningsbureau og de mulige udgifter til annoncering ved egen udlejning.

Skat ved salg

Den omstændighed, at et sommerhus har været udlejet, ændrer ikke ved, at gevinsten ved et salg af et sådant normalt er skattefri, hvis det også har været brugt privat. Der kan være tilfælde, hvor den private brug skal kunne dokumenteres, fx hvis ejeren har mere end én feriebolig.